『ピロティ』とは・・・
主に建物の１階部分が駐車場やエントランスに
なっていて、住居がない１階部分のことをいいます。
採光や風通しが良くない土地に使われることが
多いです。
＊ ピロティ（フランス語） Ｐilotis
住宅などでもピロティの一部を車庫や倉庫として
利用することもありますが、地震などの揺れに弱い
ため、耐震性への配慮が必要となります。
またピロティを屋外部分としての庭や通路として
のみ利用する場合には、床面積から除外することも
できます。
※「ピロティのある建物」（下記参考建物）
ピロティ ～広島平和記念資料館のピロティ～
物件詳細図面
不動産情報の図面などで、駅からの距離が記されています。
最寄駅から物件の場所まで歩いて○○分というように、徒歩での
所要時間が記されている算出の方法は、
８０ｍ を １分 として 算出して表示しております。
＊ 徒歩による所要時間は、道路距離８０ｍにつき１分を
要するものとして算出します。なお、１分未満の端数が
生じたときは、端数を切り上げて１分とします。
従って、駅から８０ｍ以内の道路距離にある物件は、
「徒歩０分」ではなく、「徒歩１分」と表示することに
なります。
８０ｍ＝１分で解散し、端数は１分単位に切り上げる為
道路が３６０ｍの場合は、３６０÷８０＝４．５となり、
徒歩所要時間は５分となります。
また、地下鉄の駅の場合は、地上への出入口（例えば
「Ａ」番出口等）を起着点とすればよいこととして
取り扱われています。
地上駅の場合は、駅舎の出入口を帰着点として取り扱われて
います。
当社では、今は殆んど地図ソフトに距離を測るシステムがついているので
そちらを使用しています。
「 ○○ ｍ」と「 徒歩 ○○分 」と表示してくれるようになりましたので
便利になりました。
以前は・・・・下記のような道具を使って、紙面上地図を測って、計算を
していました。
キルビメーター
「キルビメーター」というものです。
分譲マンションや戸建てなどの不動産売買チラシに
「定期借地権付分譲住宅」という文言を見かけたことは
ありませんか？
八王子地域では、開発された八王子みなみ野の地域でも
「定期借地付分譲新築戸建て」が販売されていました。
武蔵野近隣エリアでは、三鷹駅周辺の分譲マンションは
ほとんど定期借地付分譲住宅が多いです。
借地権でいうと・・・
借地権制度では、基本的な考えに「借地人の保護」という
考えがあるので、借地期間満了時に建物がある場合、
地主が契約更新を拒絶するには「正当な理由」がないと
借地権価格に応じた立ち退き料を求められることも
あります。
また、借地が賃貸借権の場合、借地権の譲渡・転貸・
増改築・建替え等については原則、地主の承諾が必要と
なります。しかし、地主の承諾が得られない場合の
裁判所申し立てでは、「地主の承諾に代わる許可を
裁判所が与えることができる」という制度もあり、
借地人の保護が図られています。
地主は一度土地を貸してしまうと借地契約を解除して
土地を戻してもらうことは困難でした。
しかし、平成４年８月に借地権者借家法改正により
改正「定期借地権制度」が創設されました。
① 契約の更新がありません
定期借地権では、期間満了とともに確実に契約関係が
終了します。
② 建替えによる借地期間の延長がありません
定期借地権では、期間中に立替えがあったとしても
期間の延長はなく、当初の期間満了とともに確実に
契約関係が終了します。
③ 建物買取請求権がありません
定期借地権では、借地人は建物を収去し、土地を
現状回復して返還することが原則です。
定期借地権は、建物を必要とする期間、用途により
使い分ける必要があります。
借地借家法第２２条では、一般定期借地権として
「期間５０年以上」「建物の用途の制限がない」定期
借地権の設定について定めています。
借地借家法第２３条では事業用定期借地権として
「期間１０年以上５０年未満」「専ら事業の用に供する
建物」の定期借地権設定について定めています。
そして、定期借家の場合でも・・・
最近、借家の賃貸契約の場合でも「定期借家契約」という
契約も増えてきています。
「定期借家契約２年」で再契約可能という文言を見かけた
ことがありませんか？
定期借家賃貸借契約の再契約に関しては、再契約手続き
費用として、賃料の１ヶ月分、もしくは○○円などと契約の
特約条件になっているケースも多く、通常の普通借家契約と
ほとんど変わりはないのですが、大きな違いとしては、
基本的な契約が「定期借家契約」なので、貸主側（大家さん）
から再契約はしません。ということができることです。
借主側のお家賃の支払いがよくなく遅れがち、もしくは
滞っていることや、近隣とトラブルが多いことなどの理由で
貸主側が契約再契約しません。といえ、契約が終了する
こととなります。
先日、他県に住まわれて生活保護を受給されたいるという方から
お問い合わせをいただきました。今住まれているところで生活保護を
受給されて生活されているのですが、八王子にお引っ越しをして
八王子で生活保護を受けたい。そのためには八王子に住居がないと
生活保護を受けられないので家を探してほしいとのご依頼でした。
最初は、ペット可物件を紹介してほしいというご相談だったのですが
犬３匹、大人２名（母親と19歳の子）。ご希望の条件などを聞いている
うちに・・・最後に実は生活保護を受けるので家賃は69,800円以内で。
というお話が出てきたので、一番の問題は生活保護の受給が果たして
八王子ですぐできるのか？こちらへ引越しするのにもお金がかかるし
住宅を借りるにも最初の契約金として初期費用がかかりますので
そのお金は？の疑問。
そのお話をしましたら、初期費用分のお金はあるとおっしゃるので。
まずは、こちらも認識不足なところがあるので、また改めてご連絡
することにしました。
＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊
八王子市内で生活保護を受給されている方のお住まいのお手伝いは
何件かさせていただいたことがあります。
自己破産の手続きをして自宅を売却して買い手が決まり、引っ越さない
といけないということで、生活保護の申請と同時に住宅のあっせんを
して市役所の方とも連絡を取りながらお話を進めて無事にお引っ越し
されたケース。
また、東日本震災の時に被災されて、その方の実家が八王子市内に
あるので、こちらへ戻りたいというご希望で八王子のマンションに
お引っ越しをされてきた母子家庭のお客様。この場合も市役所の方
と連絡をとりながら契約を進めて新居へ無事にお引っ越しされました。
今回のような他府県で生活保護を現在受けていて、こちら八王子市に
お引っ越しされるといううケースはお手伝いをしたことがなかった
ので、八王子市役所の祉部生活福祉第一課（０４２－６２０－７２４９）
へお問い合わせをして聞いてみました。
現在生活保護を受けている方が他道府県から移って、転居先で生活保護を
受けることは、それなりの理由がなければ難しいとのこと。
今受給されている他道府県の行政とこちら八王子市の行政と打ち合わせを
してこちらへ引っ越すことに認定した場合、他道府県の行政が引越しに
かかる費用や住宅の初期費用など支払うそうです。
その後は、八王子市での生活保護費や住宅扶助費は八王子市が負担する
ことになるということです。
このお話をお問い合わせいただきましたお客様にお伝えして、現在住まれ
ている行政の担当者さんとご相談いただきますよう促しました。
☆八王子市の生活保護制度における生活扶助基準は、「１級地－１」となります。
平成２６年度でいいますと・・・
年齢や諸条件で多少違いはありますが、住宅扶助金として
１人暮らしだと ・・・ ５３,７００円
２人暮らしだと ・・・ ６９,８００円
◎ 下記の表をご参考に・・
生活保護制度における生活扶助基準額の算出方法（Ｈ26年度）
今日の空
今日も日中は温度上昇 ２８℃あります。
これはホント夏の日のようです。
熱中症や紫外線対策はしっかりとして過ごしましょう。
こちらの景色は
管理している賃貸マンションの最上階角部屋からの眺め。
最上階角部屋ということもあり、風通しがよいです。
退去したばかりなので、これからリフォーム予定です。
きれいな室内になった時は、写真で室内をお披露目させて
いただきます。しばらくお待ちください。。。
☆ アセットメイク 八王子の賃貸情報 ☆
昨日の新聞で不動産取引が対面不要でネット取引が解禁！
との情報が出ましたので、こちらに掲載しておきます。
＊ ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ＊
国土交通省は不動産の売買や賃貸でインターネット取引を
解禁することを検討する。
現行では取引条件など重要事項の対面説明や、契約内容の
書面交付を不動産会社に義務付けているが、テレビ電話や
電子メールで代替できるようにする。
２０１５年にも規制緩和に踏み切り、不動産取引の利便性
を高めたい考えだ。
２４日に学者や業界代表らで構成する検討会を立ち上げ、
ネット取引解禁の具体案づくりを始める。６月にも方向性
を出し、１５年の通常国会への宅地建物取引業法生案の
提出を目指す。
現行の不動産取引は、権利関係や取引条件などを記す重要
事項を、資格者証を提示した担当者が対面で説明する。
代金や支払い方法などの契約内容を書面で交付することも
義務付けている。
国土省は模擬取引を実施して規制緩和の具体案を探る。
不動産会社がネット通話サービスなどを通じて顧客に
重要事項を説明し、対面と比べた顧客の理解度を評価
する。電子メールなどで契約書も交付する。顧客の年齢層
や売買、賃貸等契約内容に応じ複数のパターンを用意して
検証する。
解禁されれば、顧客が遠方の不動産会社まで出向く手間が
省ける。海外から転移したり、子供が地元以外の学校に
進学したりする人にとっては便利になる。一方でネットに
不慣れな高齢者などがトラブルに巻き込まれたり、他人に
よる「なりすまし」や名義貸しなどの違法取引が増えたり
する可能性もある。不正行為を防止する仕組みの構築が
欠かせない。
不動産ネット取引解禁は、楽天の三木谷浩史社長ら新経済
連盟が要望。中小零細の不動産会社には慎重な声もある。
医薬品ネット販売と同じような構図になっている。
～ 2012年4月22日 日本経済新聞より ～
＊ ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ＊
ネット取引が解禁となったら、地方のお客様が再度来店する等の手間も
省けて便利になって良いと思いますが、ここで規制をしっかり構築して
いただかないと、犯罪がらみの取引が増えたり煩雑な取引が増えないよう
にまとめて欲しいなぁ、と思います。
個人のお客様が安心して手続きがしやすくなるようになることを基本に
して案を構築してもらいたいです。
花相次ぐ季節、、、桜も花びら舞い葉桜の姿で最後まで
楽しませてくれています。良い気候となりました・・・。
さてこのお引っ越しシーズンの季節もだいぶ落ち着いてきました。
今週も鍵をお渡ししてこれからお引っ越しのお客様も
いらっしゃいます。
お引っ越し、ご契約日開始日と同時に借家人賠償付火災保険の
効力も同時に開始となります。
やはり何かあった場合には入ってて良かった！と安心ができるのが
火災保険です。
賃貸借契約時に火災保険の加入が条件となっている契約の
場合がほとんどです。当社のお取り扱いも条件となっております。
契約時に火災保険についての説明がまったくなかった場合は
火災保険に加入する義務はありませんが、現在ではそれは
極めて稀なケースといえます。
もし、借りた人の不注意で失火し、アパートが全焼したと
します。その人は大家さんに損害賠償しなければなりませんが
通常は、それだけのお金があるとは考えられませんので
やはり、万が一に備えざるをえないということになります。
そして、火災保険は火災の時の補償だけではなく、階下への
水漏れなど日常的なアクシデントもカバーしてくれる第三者へ
対しての賠償責任保険も付帯して加入していただくことが
一般的になっています。
ご自身の持っている家財道具一式（ご自身の洋服や家電
製品、家具や食器類など）についてはもちろんのこと、
他の人に対しての賠償責任保険と、大家さんにたいしての
借家人賠償付保険がついていれば、いざ何かあった時の
安心となるのが賃貸借契約時に同時に加入する火災保険
になるのです。
我が国、日本は少子・高齢化傾向が進んでいると言われて
おりますが、現在もはや「超高齢化社会」になっています。
６５歳以上の高齢者の人口が総人口に占める割合を高齢化率
といいますが、その高齢化率が７～１４％位になったものを
高齢化社会といいます。それを超えて、１５～２０％ぐらいに
なったものは高齢社会といい「化」がつかないのです。
さらに２１％を超えると超高齢化社会となり、すでに今の
わが国では超高齢化社会となっているのです。
【総務省人口統計／年齢別人口による高齢化率】
１９７０年（昭和４５年） ７・１％
１９９５年（平成７年） １４．５％
２００７年（平成１９年） ２１．５％
２０１２年（平成２４年） ２４．１％
【八王子市の人口統計】
２０１３年（平成２５年）３月末日時点
総人口 56万2,679人
０～14歳 7万2,397人 12.8％
15～64歳 36万3,565人 64.6％
65歳～ 12万6,717人 22.5％
八王子市でも超高齢化社会となります。
このことは長寿社会であることを物語っており
日本人の平均寿命は、平成２３年現在、
男性が７９．４４歳、女性が８５．９０歳です。
内閣府の「平成２５年版高齢社会白書」によれば
２０６０年には男性が８４．１９歳、女性が
９０．９３歳と推計されています。
このような長寿化の中、不動産所有者の高齢化と
いうこともあり、国民の財産相続に対する認識が
変わりつつあります。
「親の財産は親が使い切り、その代わりに老後も
子供の世話にならず、親自身の財産で処理する」
という感覚が増えきました。
有料老人・介護ホームへの入居あるいは在宅介護の
負担を考慮してバリアフリー住宅への買い換えなど
所有の不動産を処分するケースも増えてきています。
そこで、近年「高齢者との不動産取引」が、売却価格が
極めて低廉であったり、売却の必要性が見当たらない
とうような場合に、後日、高齢者の子や親族から
判断能力の減退や欠如を理由に無効・取消しを
主張する事例も増加しています。
高齢者だからといって、80歳、90歳になっても、極めて
明晰な判断をする方もいますので、高齢者の全てを
問題視しているのではなく、「判断能力を欠く者との
不動産取引」や「認知証患者との不動産取引」なのかを
しっかり業者の私たちが見極めなくてはいけません。
いよいよ本日で３月も終わろうとしておりまして、
消費税の５％が終わろうとしております。
明日４月１日から、新しい年度に変わりますが、
消費税がいよいよ８％になります。
賃貸契約や売買契約に関しましても本日までの
ご契約の仲介手数料は消費税５％で計算されますが
４月からは消費税８％の計算となります。
また、事業用の賃料に関しても現在消費税が５％
かかっているお家賃は今月分から８％の消費税を
加算したお家賃となりますのでご注意ください。
また、物件によって違いがございますので、
お家賃を管理している不動産会社さんや大家さんに
ご確認くださるといいですよ。
さて、賃貸契約を結ぶにあたり、契約者本人とその
契約に関して連帯保証人をたてる物件が一般的
となります。また最近では連帯保証人さんをたてない
賃貸保証会社との契約の増えてきております。
今回は、連帯保証人と賃貸保証会社のことをご案内
したいと思います。
【連帯保証人】
一般的には賃貸住宅を借りる場合、連帯保証人が必要と
なります。連帯保証人は単なる保証人と異なり、大家さん
から家賃の支払いを求められたときは、まず借主に請求
してください、という反論はできませんし、借主の財産を
先に差し押さえください、という反論もできません。
そして、連帯保証人を立てる続柄といえば、賃貸住宅の
場合は一般的に親、兄弟、親族がなることが多いようです。
また、契約時には、連帯保証人の印鑑証明書（原本）を
提出し、契約書の「連帯保証人欄」に署名・捺印は実印で
押印し、または「連帯保証人確約書」の用紙にも署名・
捺印は実印で押印して提出することで契約の成立となります。
＊当社でもご紹介できます、賃貸住宅はUR都市機構（昔の公団）の
物件は連帯保証人をつけずに契約ができます。
【家賃保証会社】
賃貸住宅を借りる時に、連帯保証人を立てられない方や、
立てたくない方もいます。そういう方たちのために連帯保証人
の役割を担ってくれるのが家賃保証会社です。
保証料などの費用は家賃保証会社によって異なりますが、
目安としては、初期費用として家賃の1ヶ月分の３０％～１００％
程度、その賃貸物件の更新時に更新料として１～３万円程度と
いうのが一般的です。
しかし、物件によっては家賃保証会社の保証を不可とした場合は
家賃保証会社の制度を利用することができませんが、最近は、
殆んど家賃保証会社と提携している不動産会社が増えています。
家賃保証会社によって提出する書類等も違いがありますので
その都度、確認しておくとよいでしょう。
そして、連帯保証人をたてる場合でも、家賃保証会社を利用
する場合でも、「入居審査」がございますので、入居審査が
通って、はじめて契約に進むことができます。
そして、賃貸借契約の更新後も連帯保証人は保証責任を負い
ます。
☆ 八王子賃貸情報に関すことはこちら ☆
ひとり暮らし用の賃貸物件のお部屋です。（イメージ）
３月も終盤となってきましたが、これからお引っ越しの方も
いらっしゃいます。お引っ越しを済ませ、新生活を始めて
いる方も多いことと思います。
さて、本日は、借りたお部屋で住んでいる期間にお部屋の不具合が
見つかりどうしたらよいのか？ また、お引っ越しする際に今まで
住んでいたお部屋の退去時にかかる原状回復費用のことなどを
質問形式でこちらに掲載したいと思います。ご参考にご覧ください。
（質問）Q1
「賃貸ﾏﾝｼｮﾝに数ヶ月前に引っ越ししてきて新居に住んでいます。
先日から浴室とトイレの換気扇が動かなくなってしまいました。
修理を依頼するのにどうしたらいいですか？またかかった費用は
誰が支払うのでしょうか？」
（お答え）A1
「すぐに不動産屋さん、管理会社さんや大家さんに連絡して
修理をしてもらいましょう。また今回の換気扇が動かなくなった
原因は何でしょうか？借主（入居者）が換気扇に物を投げつけて
しまったことで動かなくなったり、あるいは換気扇の掃除のため、
換気扇を分解したため故障をしてしまったなど、原因が借主
（入居者）にある場合は、修理費用は借主が支払うことになります。
しかし、通常に使っていてある日突然動かなくなってしまった
など、故障の原因がわからない場合は、貸主（大家さん）の
費用負担で修理します。
しかし、原因がわからずそのまま長期間放置してしまい、その
結果、換気扇が回らなかったため、室内にカビが発生したと
します。この場合はカビの発生が換気扇の故障を長期間放置した
借主（入居者）の責任となってしまい、室内の修復費用負担を
支払わなければならなくなる場合もありますので、すぐに不動産
屋（管理会社）さんに連絡して見てもらいましょう。
＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊
（質問）Q2
「契約書には、＜借主は明け渡しの際に原状回復しなければ
ならない＞と、書かれています。貸主は、原状回復は入居時の
状態に戻すことだと言っていますが本当でしょうか？
貸主が言うとおりの費用を払わないといけないのでしょうか？
（お答え）A
「原状回復とは、入居当時の状態までに回復することをいう
のではなく、借主（入居者）の故意・過失や通常の使用方法に
反する使い方をしてしまったせいで、損耗した箇所のキズや
汚損などを復旧することをいいます。
今回のご相談事例では、貸主の主張どおりに入居時の状態まで
回復する義務はないといえます。
一般的には、経年劣化や自然損耗の回復は貸主負担となります。
先程もお話した通常の使用では考えにくい劣化や損耗の回復義務
は借主の負担とされています。
☆国土交通省や東京都のガイドラインをご参考にしてみてください。
→ 東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（改訂版）」～概要～