～入居中の小規模な修繕・修繕管理は賃借人の負担で
行うこととされている～
というところで、電球、蛍光灯、給水パッキン、排水
パッキンの取替、建具の調整などは入居者の負担で
修繕します。
賃貸借契約でこちらのご説明の後に出たご質問です・・・
「 電球などの消耗品をこちらで取替えるというのは
分かりましたが、電気本体自体がだめになった
場合はどうしたらいいですか？ 」
◎ まず、照明器具自体がだめになった場合
→ 契約書上「残地物扱い」となっている場合は賃借人で修繕します。
→ 契約書上「機能保証付き」となっている場合は賃貸人が修繕します。
◎ 電気の元（電源）が故障してしまった場合
→ 特別に特約条項など記載がなければ、一般的には賃貸人が修繕します。
また、店舗事務所などでは、賃借人が賃貸人の許可を得て付けた
照明器具、照明器具を付ける為電源を設置した場合は、賃借人の
費用負担で修繕します。
照明器具
今回は「ペット飼育禁止特約」がない賃貸契約で入居者が無断でペットを飼ってしまい、
トラブルになったケースのお話です。
入居者が、ペットの飼育禁止特約がないことを理由に、無断で猫を飼っていた。
そのため、貸主から更新契約が締結されず、今日に至っています。
このような場合、契約は更新されないのか、それとも法定更新されるのでしょうか？
借主は、ペットの飼育禁止特約がない以上、ペットを飼う権利があると主張し、
貸主は、入居条件の変更だから貸主の承諾が必要だと主張しています。
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借地借家法第２６条第１項の規定によれば、貸主が更新を拒絶するには、
期間の満了１年前から６か月前までの間に借主に対し更新しない旨の
通知をするように定められています。
→ なので、結論としては今回のケースは「法廷更新」されます。
貸主、借主どちらの主張が正しいかというのは、上記からだけでは
判断できませんが、どちらが正しいかというよりも、当事者の話を
よく聞いて、管理会社（不動産会社）が入って、ペットの飼い方や
建物を明け渡す際の原状回復の仕方、その費用分担の方法等について、
更新時の契約でしっかりと取り決めをしておくことが大切です。
また、本件の賃貸借契約は期間の定めがある契約であるから、
確かに貸主が契約の更新を拒絶するには、その期間の満了１年前
から６か月前までの間に、借主に対し更新をしない旨の通知または
条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をする必要があると
借地借家法は規定しています（同法第２６条第１項）。
しかし、貸主から契約の更新を拒絶するには、更新を拒絶することが
できるだけの「正当事由」が必要であり（同法第２８条）、その
「正当事由」に関する第２８条の規定をみると、本件のペットを
飼ったという事実自体が「正当事由」の根拠になり得ないことに
なります。ペットの飼い方について何度注意しても守らないと
いうような事実があれば別なのですが、今回は原則としてこの
第２６条第１項の規定は適用されないということになります。
あとは、そのペットの問題が賃貸借契約上の借主の債務不履行の
問題として、貸主が賃貸借契約を解除することができるかどうか
という問題として判断されることになると解されます。
ただ、そうは言っても、その契約解除ができるか否かの判断は容易
ではなく、ケースバイケースで判断されることになると解されるので、
当事者が期間の満了までに話し合いによって解決できなければ、
当事者の合意による契約の更新ができなくなります。
となると、契約は、同法第２６条第１項本文およびそのただし書きの
規定に基づき期間の定めのない賃貸借契約として法定更新される
こととなります。
ペットの問題は、ペットの種類とその飼い方によって結論が異なると
解されます。
血統書付きの猫を増やしたり、何匹もの猫を飼って室内を汚したり、
キズを付けたり、フン尿の始末をキチンとしないというような
飼い方をすれば、いかに猫といえども権利の濫用として信頼関係が
破壊されたとみることができるであろうし、賃貸借契約上の債務
不履行として契約解除や損害賠償請求といった問題に発展すること
があり得ますので借主は心得ておかなければいけません。
今回のケースでは、ペット飼育の禁止特約が定められていない
場合でも、暗黙の了解（黙示の特約）ということもあり得、その
ことが争われることもありますので、ペット飼育を禁ずる場合は、
その旨を契約書の特約条項に掲載しなければいけないということ
になります。
一番言えることは、貸主・借主 双方の信頼関係のもとに賃貸借
契約が成り立っていますので、ことを始める前に相談した方が
いいですね。
昨日の記事にしました 騒音問題どう考えるか ＰＡＲＴ２です。
面白い記事があったので抜粋して紹介します。
色々な意見がでましたのでお部屋選びの参考になるといいですね。
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新居の下見を十分にしたつもりでも、住んでからでないと分からないこと
ってありますよね。住宅事情は、地域によって大きく変わってきます。
「夜も安眠できないほどの騒音」に悩まされた場合、どうすればいいのでしょうか。
～新婚さんの新居だったようです～
◎（相談者）
新居は環線道路が近く、夜はバイクの音やトラックの音で熟睡できません。
もちろん、入居前に下見にきましたが、日曜日昼だったため気づきませんでした。
彼は挙式後に新しく探そうといってくれています。
私の親に騒音による引っ越しについて報告すると彼の親がどう思うか考えてないとか
お金の無駄だ。我慢が足りない。と激怒しました。
このまま、我慢し続けるのがいいのでしょうか？（30歳女性）
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～このご相談にいろいろな意見が出ました～
「熟睡できないのは大きな問題」との意見。
◆ 我慢する必要はないと思います。
睡眠不足は体調にも、仕事にも影響してしまうと思いますから。
ご本人の確認ミスではありますが、入居前に前に不都合な情報に関して
十分な説明がなかったということだと思いますので、何らかの改善対策を
とってもらえないか、ダメもとで不動産やさんにご相談されてみては
如何でしょうか。（31歳女性）
― 今回のことをふまえて、下見は夜にも行ってみる、不動産業者に騒音については
よく確認しておくなど、次の物件探しに活かせるといいですね。
今の不動産会社の非を追及すれば金銭面でも何か対策を取ってくれるかもしれないので、
引っ越す前に相談してみるといいでしょう。
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「慣れることもある」との意見。
◆ 実際そこに住んでいる人たちもいるわけですから慣れると思いますよ。
独り暮らしをしているとき、大通りから２本ほど中に入ったマンションで
昼間と夕方見に行き決めましたが、深夜暴走族の通り道だったらしくで
爆音続きでした。 でも1ヶ月もすると慣れてたまに通らない日があると
アレ？っと思うくらいでした。（35歳女性）
― 騒音以外はとても気に入っている家だとすれば、少しの間我慢していると
意外と慣れてくるものかもしれません。どんな家でも少なからず欠点はあるので
どこを妥協するか優先順位を決めてみるといいのではないでしょうか。
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「環境の変化も熟睡できない原因かも」という意見。
◆ 熟睡できないのは、騒音だけでなく、環境が変わったせいもあるのでは
ないでしょうか。私も、夫と生活を始めて3，4ヶ月、熟睡できない毎日が
続きました。新しい環境になれなくて神経が過敏になっているのかもしれ
ません。騒音対策のカーテンなどもありますし、気分が悪くなければ
耳栓しても良いと思います。（34歳女性）
― 自分で気づいているよりも、心や体が環境の変化に敏感に反応していることって
ありますよね。色々な騒音対策グッズを試しながら、しばらく様子をみてみても
いいのかもしれません。
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⇒ すぐに引っ越すよりは、しばらく住んでみて、慣れることがなかったり、
防音グッズの効果がなかったりすれば、引っ越しを考えてみるといいかも
しれません。長期間の睡眠不足は体調に悪影響を及ぼしますので、お金の
ことは勉強代だったと考える割り切りも必要ですね。
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という、騒音に直面した問題に様々な意見が交わされました。
個人差が感じられますね。
音に関してもそうですが、実際に住んでみて初めてわかること
初めて発見することがあると思います。
お部屋探しをする際に、自分が、自分たちが何に重点を置くかを
決めておくことや、物件選びの優先順位を決めておくといいですよ。
全てが叶う完ぺきな住居というのはなかなか難しいと思うので
どれは妥協できるか我慢できるかもあげておくといいですね。
大通り
音の問題に関しては個人差があります。
音でも色々あると思いますが、
隣人トラブルにまで発展してしまう人間が出す生活音など。
周りの環境から出る電車や車の車両音などが出す周辺環境の
音まで様々です。
今回は、周りの環境から出る音について。
住まいの目の前に電車が走る線路があったり、
幹線道路沿いに建つマンション室内から聞こえる車両通過音のこと。
気になる方で「絶対ムリ」という方は、こういう環境の建物は
そもそも選ばれないでしょう。
しかし、周辺環境はあまり気にされない方でも住んでみたら、
やっぱり音がうるさい。と、感じてしまう方。またはその環境に
慣れてしまう方。こちらに関しても個人差があります。
あるお客様に「線路が目の前なので車両音がしますよ。」と、
お部屋をご案内した時に、電車が通るのを待って、窓を開けた状態と
窓を閉めた状態で音を確認していただきました。
「これくらいの音だったら問題ないです。だって、実家は駅前でしかも線路が
近く遮断機の音がもっとうるさいので、このくらいは大したことないです。」
と、おっしゃったのを聞いて、本当に個人差があることを実感しました。
また、こんなケースも。 ↓
幹線道路沿いの物件をご案内した際に、交通量が多いので車両音がしますよ。
とお話しご見学をいただきました。
「このくらいは大丈夫」というこでご納得いただき入居されましたが、
いざ住まれてからしばらくして「こんなにうるさいと思わなかった。」と
のことでどうすることもできませんでしたが、慣れていらしたのか
その後もそのままお住まいです。
お部屋を見学する際は、周辺の状況を確認することはもちろんですが
窓を開けて、そして窓を閉めてみた状態で音などを確認してみることも
大切ですね。
京王線
ウッドデッキがあると、お天気の良い日は
ウッドデッキテラスで椅子やテーブルを出して
ティータイムをしたり、外の風を感じながら
過ごせます。
サンルームとしても楽しめそうです。
そしてウッドデッキに屋根がついていると
急に雨が降ってきたとしても
濡れずに済むので、こちらに洗濯物を干しても
気持ち良く乾きますね。
また、大好きなペットとウッドデッキで
戯れたり・・・。
お花や植物を置いてみたり・・・。
ウッドデッキの活用の幅が広がります。
ウッドデッキのあるお家での生活を楽しんでみませんか。
ウッドデッキ
テラスからみた庭
★ ウッドデッキのある貸家はこちら ペットとも一緒に暮らせます。
キッチンにもいろいろなタイプがあります。
利用される方の好みでもタイプが別れると思いますが、
キッチンが独立しているタイプ、オープンタイプ、そして対面キッチンなど。
どのタイプが使いやすいかはライフスタイルや家族構成などによっても
違いが出てくるでしょう。
どちらのタイプのキッチンが好みですか？
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【 オープンキッチン 】
オープンタイプ キッチン
★ オープンタイプなキッチン
壁や間仕切りなどによって､視覚的にも機能的にも遮断されていない
オープンなキッチン｡キッチンとダイニング､リビングを一体化していて
壁にキッチンを設置しているので、部屋が広く見えたり､家族間の
コミュニケーションも取りやすいです。
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【 独立キッチン 】
キッチン 独立型
独立型キッチンのリビング
★ 独立しているキッチン
お料理している場所とリビングダイニングとは
独立したいという方向け。
独立している分、キッチンスペースもゆったり取れて
冷蔵庫や電子レンジなど棚も十分とれることもあります。
～ ・ ～ ・ ～ ・ ～ ・ ～ ・ ～ ・ ～ ・～
【 対面キッチン 】
カウンター付対面キッチン
★ カウンターキッチン付きの対面タイプのキッチン
キッチンスペースは独立していてほしいが、リビングの様子が
見れる方がよい、という方向けのキッチン。
小さいお子さんなどいるご家庭は、お子さんが遊んでいる様子を
見ながらお料理ができるので対面式を好まれるケースが多いです。
～ ・ ～ ・ ～ ・ ～ ・ ～ ・ ～ ・ ～ ・～
【 アイランドキッチン 】
アイランドキッチン
★ アイランドキッチン
流しや調理台など機器の一部または全部を壁面から離し、
キッチンの中央に設置。
その部分が、島（アイランド）のようになるので、
アイランドキッチンと呼ばれています。
多人数で料理したり、来客時に効果的な演出ができるのが
メリットですね。
本日は大家さんからのご質問です。
２０歳代の借主さん（入居者）が３ヶ月分の家賃を滞納して
連絡もとれなくなってしまいました。
連帯保証人である遠方に住む借主の父親に連絡したところ
滞納分の家賃はすぐに振り込んでくれました。
その後、父親の方から「息子と連絡が取れないので、部屋を
解約して荷物も処分して欲しい」と言われたそうです。
このまま、親御さんの言うとおりに解約をして荷物を
こちらで処分してしまってよいのでしょうか？
・・ということで、
＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊
→ (Ａnswer1) 「賃貸借契約の連帯保証人と合意の解除について」
まずは、賃貸借契約の借主本人の連絡が取れないということは
困りますが、連帯保証人の父親には「賃貸借契約の解約権」は
一般的にはないといわれています。
ただし、契約書の条文に契約者が行方不明等、連絡が○○ヶ月
取れず、賃料が未払いの場合は、連帯保証人は本人に代わって
本賃貸借契約を解約できる等の具体的な記載があれば解約権が
認められることもあります。
連帯保証人は、借主本人と連帯して金銭債務（賃料や退去時の
現況回復費用等）を支払い義務を負いますが、それ以上の義務も
権限もないのです。今回の場合のように父親と大家さんとの間で
取り決めをしたとしてもそれを借主に対抗することができない
ということです。
しかし、一般的な契約書では「毎月の賃料を２ヶ月（３ヶ月）以上
滞納があれば契約を解除することができる」という条項が入って
いるので、連帯保証人との合意で解約するのではなく、大家さん
貸主から債務不履行解除で終了する方法をとったほうが良いと
考えられます。
→ (Ａnswer2) 「荷物の処分について」
他人の荷物を本人の承諾なく処分することはできないのです。
たとえ契約書に記載されていたとしても難しいようです。
ここは、大家さん（貸主）が処分するのではなく、父親（連帯
保証人）が自身の責任と費用負担で業者に依頼するなどして
処分してもらうようにした方がよいです。
荷物を処分せずに貸室の明け渡しが完了しないのであれば、貸主
として（大家さんは）連帯保証人に賃料相当額の損害金の請求を
続けることが可能となります。
＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊
行動を起こしてややこしくなる前に、弁護士などの専門家に
アドバイスを求めてみることもお勧めです！
(~_~;)
いったい入居者さんはどこへ行ってしまったのでしょうね。。。
建物～イメージ～
お部屋探しをされて、気に入ったお部屋へ入居申込をしたとします。
その後入居審査の結果、入居をお断りすることがあります。
その時に、断る理由を入居申込をされたお客様へ告げられないことが
ほとんどです。
宅建業法上、ご契約することを断るのに理由を告げる必要はないとされています。
＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊
優良な賃借人の条件のなかで、将来にわたり収入が安定して見込める
ことは勿論のこと、協調性などの人格的に問題がないこと、
他の入居者等とのトラブルの可能性なども大事な選定の基準となります。
賃借人は借地借家法により大きな保護を受けますので、賃貸人は
賃借人に問題があるからと簡単に契約を断ることはできません。
したがって、契約する前にする借受希望者の審査を、賃貸人および媒介業者、
管理業者がし、お断りすることも出てくるということです。
最近では、賃貸保証会社を加入することが条件の賃貸借物件も出てきて
いますが、その場合は各賃貸保証会社が入居審査をして承諾もしくは
承諾否を決定している場合もあります。
契約自由の原則により、賃貸人も借受希望者も契約の相手方を自由に
選ぶことができます。賃貸人は、提出された入居申込書等の書類に
よる入居審査により、借受希望者が入居基準を満たしていないと
判断したときには、契約を断ることができます。
その場合、理由を告げる義務はありません。
入居申込書には「入居（契約）をお断りする場合があります。」と
記載された申込書がほとんどです。
一方、借受希望者も入居申込書を提出しても契約前に入居申込を
撤回することが出来ます。
また、契約前のキャンセル料というのはかかりません。
（ご参考に）
⇒ 以前の記事 「申込記入後のキャンセル料」について
今は防犯対策の為の家の敷地に人感センサーが設置
されているお家が増えてきましたね。
侵入者、不審者を照らすスポットライトです。
その人感センサーで点灯するスポトライトの向きを
侵入犯を防ぎやすい向きがあったのをご存知ですか？
・敷地の奥から庭全体を照らす
・敷地への侵入を威嚇するように道路に向ける
・近所の人に知らせるため、隣の家に向ける
・道路から見やすいように敷地の奥に向ける
威嚇するように外側へ向いているのがいいのかな？
と思っていましたが、実は・・・・
「道路から見やすいように敷地の奥に向ける」のが
効果的だそうです。
こうすることによって、「侵入者」の姿が窓の前に
照らし出され、道路からも良く見えるということで、
侵入者にとっては、逆光となるので道路の様子が
分かりにくいのだそうです。
家から道路に向けると、逆に道路から見えにくく
なるので逆効果だということです。
さらに、精度よく、防犯カメラ付き人感センサーなども
出ているようです。時代は進化していますね～。
不動産に関する平成２７年度の税制改正大網です。
≪所得税の特別控除について≫
①●既存住宅の改修をした場合●
居住者が自己居住用住宅について、耐震改修、
省エネ改修およびバリアフリー改修工事を
行った場合、下記の金額をその年分の所得税額
から控除 （減税）できる制度です。
適用期限が１年６ヶ月延長され、平成３１年
６月３０日までとなります。
この特例は、住宅ローン減税との選択適用と
なります。
（耐震改修の場合）
・工事完了年（平成２６年４月～平成３１年６月）
＜特定取得でない場合＞
耐震改修工事限度額は２００万円 控除率１０％
⇒ 控除限度額２０万円
＜特定取得である場合＞
耐震改修工事限度額は２５０万円 控除率１０％
⇒ 控除限度額２５万円
（バリアフリー改修の場合）
・住居年（平成２６年４月～平成３１年６月）
＜特定取得でない場合＞
バリアフリー改修工事限度額は１５０万円 控除率１０％
⇒ 控除限度額１５万円
＜特定取得である場合＞
バリアフリー改修工事限度額は２００万円 控除率１０％
⇒ 控除限度額２０万円
（省エネ改修の場合）
・住居年（平成２６年４月～平成３１年６月）
＜特定取得でない場合＞
省エネ改修工事限度額は２００万円（太陽光発電装置の場合は３００万円） 控除率１０％
⇒ 控除限度額２０万円（太陽光発電装置の場合３０万円）
＜特定取得である場合＞
省エネ改修工事限度額は２５０万円（太陽光発電装置の場合は３５０万円） 控除率１０％
⇒ 控除限度額２５万円（太陽光発電装置の場合３５万円）
※ なお、特定取得とは住宅の取得等に際し、８％または１０％の
消費税等を支払った場合をいいます。
②●認定住宅の新築等をした場合●
認定住宅を新築（または建築後仕様されたことのない認定住宅を
取得）して６ヶ月以内に住居を開始した場合、一定金額をその
年分の所得税額から控除（減税）できる制度。
（認定住宅の新築等をした場合）
・住居年（平成２６年４月～平成３１年６月）
＜特定取得でない場合＞
控除対象限度額は5００万円 控除率１０％
⇒ 控除限度額5０万円
＜特定取得である場合＞
控除対象限度額は6５０万円 控除率１０％
⇒ 控除限度額6５万円
※この特例は、住宅ローン減税との選択適用になりますが、
居住用財産の買換え等の特例とは
併用ができます。