知らなかった！　意外な住まいの常識。

　慣れ親しんだ住まいにおいて、ちょっとした
　工夫をするだけで資産価値が上がることもある。
　知識を身につけ賢い暮らし方をしてみよう！

　・・・ということで、良い情報を知りましたので
　こちらに記しておきます。
　知らなかった・・。

　～　＊　～　＊　～　＊　～　＊　～　＊　～

　★　現在使用している家電や設備の買い替えで
　　　最も削減でき年間のＣＯ2量で削減効果が
　　　あるものは？
　　　（10～20年前の商品との比較です）

　　①「浴室」　　　・・・　498Ｋｇ削減
　　②「エアコン」　・・・　127Ｋｇ削減
　　③「トイレ」　　・・・　114Ｋｇ削減
　　④「照明」　　　・・・　37Ｋｇ削減

※　浴室がダントツですね。現在のものは節水
　　シャワーヘッドと断熱性能が高まった浴槽の
　　効果が大きく、湯の量が減る上、浴槽の湯が
　　冷めにくく、追い焚きで消費するガスと
　　電気を減らせる。
　　実際は家庭から出るＣＯ2の２３％が水回り
　　から排出されている。水を使うとポンプの利用
　　などで電気が必要となるからだ。
　　水回り全体を買い替えると１世帯平均で
　　年間約９万２０００円の光熱費削減効果も
　　生まれるそうです。

　さすがに現在の製品が２０年前の製品より優れている
　というのは何となく分かりますが、数字で見ると
　これは納得してしまいます。
　そうは言っても水回り全体を買い替えるには
　リフォーム費用も相当にかかりますのでお財布と
　相談しないといけませんしね・・・。

　ご参考まで　～ＮＩＫＫＥＩプラス１より～

浴室

再三お家賃を催促しても支払ってくれない入居者（借主）さんに
対して最後の手段！ということで行動を起こした大家さん（貸主）
のお話です。

３ヶ月分のお家賃を滞納している入居者（借主）さんに対して
大家さん（貸主）は、書面で「３ヶ月分のお家賃合計金額○○円を
○月○日までに支払いがない場合は、玄関の鍵を取り換えるとと
もに契約を解除します。期日までに支払いが確認できましたら
新しい鍵をお渡しします。」という通知を出しました。

期日を過ぎても入居者（借主）さんからの支払いもなく連絡も
なかったので、留守中に鍵を交換し部屋の中の荷物を搬出し
倉庫に一時保管したところ、入居者（借主）さんの方から
「留守中に鍵を取り換えられて入室できず生活ができない。
鍵を渡さないと訴える！」と言っています。
再三の督促を行い、事前にも文書により通知していて連絡も
何もなかったこと。これはどういうことになるのでしょうか？

という大家さん（貸主）からのご質問です。

＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊

結論としては大家さん（貸主）の自力救済行為は、不法行為に
あたります。　　

　＊自力救済行為とは＊　権利者が、公権力の力を借りずに
　　自らの実力で権利を実現すること。盗まれた品物を犯人
　　から奪い返すことなどは許されるがその他、原則として
　　違法行為となります＊

＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊

賃貸借契約における借主の最大の義務は賃料を支払うこと。
借主がその賃料支払義務を怠ることは、債務の不履行であり
契約違反を犯すこととなり、重大な契約違反となります。
当然に賃料の不払い・滞納は契約解除事由になります。

しかし、借主が重大な契約違反を犯しているとしても、
貸主が法律に基づく手続きをとらず自ら権利の実現を図り
「自力救済」の手段は許されていません。
借主の留守中に鍵の取替を行い、借主の入室を妨害する
行為や借室内荷物を搬出する行為は、不法行為にあたり
ます。不法行為を行った貸主は住居侵入罪による刑事
告発を受ける可能性と、住居侵入罪で３年以下の懲役、
または１０万円以下の罰金に処せられます。

＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊　＊＊

大家さん（貸主）にとっては、踏んだり蹴ったりの結末と
なってしまいましたが、自力救済の方法をとらず、必ず
公的手段を取って、賃料を払ってもらう、退去してもらう
方法を取らないといけないということですね。

物件情報

　不動産物件の募集図面などに記載されている情報の
　中にお部屋の広さを表示していますが、こちらの
　お部屋の広さについてみていきたいと思います。

　・物件情報の「間取り」「面積」の表示例として
　　（表示例）　２ＤＫ　／　３８㎡
　　　「間取り詳細」として　ＤＫ７、洋６、和６
　
　　この表示では面積は「専有面積」のことで
　　入居する室内の部屋（収納スペースやバス・トイレ・
　　キッチンなども含みます）全体の面積を表します。
　　バルコニーの面積は含まれていません。

　　そして、間取りとしての２ＤＫの表示で、間取りの
　　詳細に表示してある
　　　・ＤＫ７　→　ダイニングキッチン　７帖
　　　・洋６　　→　洋室６帖
　　　・和６　　→　和室６畳
　　という意味になります。

　　また、畳数を表示する場合には、１畳＝１.６２㎡
　　以上でなければならにことになっています。
　　この１畳あたりの面積は、畳の実寸法を示すのではなく、
　　部屋全体をその壁の中心線で囲んだときの面積を
　　基準として考えます。
　　例えば、６畳間の場合、１畳は壁の中心線で囲まれた
　　面積を基準とすると１．６２㎡にになります。
　　しかし、畳の実寸法では壁の厚みを10ｃｍと仮定すれば
　　約１．５２㎡になるわけです。

　★１畳面積　＝　３．６ｍ×２．７ｍ÷６　＝　９．７２㎡÷１　＝　１．６２㎡

　　（壁の厚みを１０ｃｍと過程したとき）
　★畳の実寸法　＝　３．５ｍ×２．６ｍ÷６　＝　９．１㎡÷６　＝　約１．５２㎡

　　現在の畳といっても種類も増えており、京間・江戸間などの
　　数種類が存在しておりそれぞれ寸法が異なるので、部屋の広さを
　　把握するうえでの畳数は参考程度としておきましょう。

お部屋を借りている借主が、貸主に黙って無断に友人に貸すのは
契約違反で貸主さんから契約解除されるので注意ですよ。

　え～、そんなことあるんですか？
　
通常に考えてもそんなことしないと思いたいですが、まれに黙って
借主であった入居者が別人になっていることがあるんですよ。

貸主に黙ってお部屋を貸してはいけませんし、貸主に伝えたとしても
ＯＫ！の承諾をもらっていないのであれば駄目なのですよ。

　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　

賃貸借契約書上にも禁止事項として借主は転貸してはいけないことを
説明して、貸主・借主が同意して署名のもと契約を交わしています。
そして、転貸禁止の特約がないとしても貸主の承諾を得ないで、借りて
いる部屋を無断で第三者に転貸することはできません。

土地の賃貸借の場合は、土地の借主が借地上の建物を第三者に譲渡・
転貸しようとする場合において、賃借権の譲渡・転貸しようとする
場合において、賃借権の譲渡・転貸について土地賃貸人が承諾をしない
ときは裁判所の許可を求めることができます。
（借地借家法第１９条）
しかし、建物の賃貸借契約に関しては、建物の賃貸借権の譲渡・転貸に
ついて、貸主の同意が得られない場合の同意に代わる裁判所の許可制度
はありません。建物の賃貸借において保護が必要なのは借主の賃借権で
あり十分な保護が図られていることもあるので、第三者に無断転貸して
まで賃貸借契約が継続することは難しいと判断された場合の貸主の方
から契約を解除することができると定めています。（民法６１２条２項）
ただし、借主が貸主の承諾を得ずに無断で転貸しているとしても、
無断転貸により貸主に重大な損失を与えるおそれがあるなどの特段の
事情がない限り、直ちに契約解除がいとめられているわけではありま
せん。

【民法６１２条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）】
①　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、
　又は賃借物を転貸することができない。
②　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は
　収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることが
　できる。

　★八王子のお部屋探しは　こちらをどうぞ　八王子賃貸物件情報

　お部屋を借りるには、お申込みの方と連帯保証人さんを
　立てて、ご契約というかたちが殆んどです。
　
　中には連帯保証人さんがいらないＵＲ賃貸都市機構
　（昔の公団）のお取り扱いの物件もありますが、
　民間の賃貸住宅では連帯保証人をつけて契約がほとんどです。
　
　最近では、連帯保証人の変わりにもしくは連帯保証人をたてて
　「賃貸保証会社」と保証委託契約を交わすことも必須となって
　きている賃貸借契約条件の物件もあります。
　
　今回は、連帯保証人さんをたてて賃貸借契約を進めるに
　あたりご質問がありましたのでこちらでご紹介します。
　あくまでも貸主さん・管理会社の方針もありますので
　事例としてご参考まで。

　　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊

　Ｑ、この度、申込時に連帯保証人になってもらえることで
　　　承諾を得ていた姉が、「印鑑証明書」は提出できないと
　　　言っているのでどうしたらいいでしょうか？
　　　このお部屋には住みたいのでどうにか契約したいのですが。

　Ａ．そうですか。連帯保証人になられるご意思はあるということが
　　　前提であれば、は契約時に一緒にお姉様もいらっしゃって
　　　ご署名・ご捺印（実印にて押印）してください。

　　　連帯保証人は、賃貸借契約において借主が貸主に対して
　　　債務を生じさせた場合に借主と同等の責任を負います。
　　　連帯保証人は万が一の場合に、借主に変わり責任を
　　　果たせる能力があることが必要となります。
　　　賃貸借契約のお手続きをする際に関係者が全て揃って
　　　契約することはまれなので、連帯保証人は貸主や仲介業者
　　　と顔を会わせることがなく契約を進めることが殆んどです。
　　　お電話では連帯保証人の意思確認をとらさせていただいて
　　　おりますが、本当に連帯保証を引き受けるかどうかを確認
　　　する為に、連帯保証承諾書（連帯保証引受承諾書）等の
　　　書類へ自署にてご署名・実印押印を求め、印鑑登録証明書
　　　の提出を求めています。
　　　実印、印鑑登録証は本人が厳重に保管していることが通常
　　　ですので、実印を押印してもらい、印鑑証明書を添付して
　　　もらうことで本人が間違いなく連帯保証を引き受けたと
　　　推認することができるものとなるのでとても大切です。

　　　また、収入証明書の写しを提出して頂く場合もあります。
　　　こちらも資力（担保力）の確認のために必要としている
　　　書類のひとつです。

　　　しかし、今回の場合のようにどうしても印鑑証明書を
　　　提出できない、提出したくないのであれば、賃貸借契約に
　　　連帯保証人も立ち会ってもらいます。
　　　運転免許証等の身分を証明するものを必ず持参していただき、
　　　実印もお持ちいただきます。
　　　印鑑証明書は提示していただき確認後はお返しします。

　　　連帯保証人さんのご都合と、借主さんのご都合も確認して
　　　ご契約日の日程を決めていきましょう。
　　　

　　　　　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊

　　　・・・ということで、連帯保証人さんにも納得いただき　
　　　借主さんの希望のお部屋をご契約していただきました。

イメージフォト

春分を過ぎたというのに寒さがまた戻ってしまい
今日は北風が冷たい午後でした。
寒かったですね～。(+o+)
風邪等引かないように注意しましょうね。

さて、入居者さんより、ご友人のことでご相談がありました。
こんな場合はどうなのですか？というご質問を受けたので
こちらでも記しておきます。

Ｑ．私の友人のことなんですが、先日退去の立会いで貸主と
　　揉めたそうです。
　　友人が住み始めて半年頃からトイレの便器にひび割れが
　　出てきてそのまま使用していました。仕事が忙しく貸主
　　には報告していなかったそうです。
　　今回退去時に便器のひび割れのせいで、水漏れで床や壁が
　　汚れてしまいましたが、これはひび割れたトイレを貸した
　　責任が貸主にあるのでは？という友人の言い分と貸主側と
　　では意見が違い揉めているようです。
　　トイレの便器の修繕と床・壁紙の修繕の費用を負担する
　　のは借主・貸主どちらなのでしょうか？

おトイレ　～イメージフォト～

Ａ．この場合、借主さんの負担となりますよ。

　　判例として「民法615条（借主の通知義務）」があります。
　　【　賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を
　　　　主張する者があるときは、賃借人は遅滞なくその旨を
　　　　賃貸人に通知しなけれなばらない。
　　　　ただし、賃貸人が既にこれを知っているときはこの
　　　　限りではない。　】

　　今回、借主（入居者）が、便器のひび割れを発見した時点で
　　貸主または管理会社に通知して、便器の補修または取替え
　　をしていれば、水漏れ事故は発生していなかったでしょう。
　　借主が通知義務を怠ったことで事故が発生して、床や壁
　　クロスの補修工事が必要となってしまいました。

　　便器にひび割れが生じた時点で早期に通知し、補修・取替え
　　をしていれば水漏れも防げました。便器も補修で済んでいた
　　かもしれません。不具合等を放置して被害が拡大した分、
　　補修費用が増大してしまったので、今回の補修工事費用全額が
　　借主負担になると考えられます。

　　民法では、貸主に修繕義務を課す一方で、借主に対しては
　　建物や設備に修繕の必要な不具合・故障を発見したときは、
　　遅滞なくその旨を貸主に通知しなければならない義務を
　　課しています。（民法615条）

　　ということで、借主さんは建物（雨漏れなど）や、設備の
　　不具合があったらすぐに連絡してくださいね。
　　貸主さんの負担で修繕しますので。

　　ただし、借主（入居者）さんが故意、過失で壊してしまった
　　建物や設備に関しては、借主さんの費用負担で修繕します。
　　乱暴に扱ったためドアを壊してしまったとか・・・。
　　お子さんがボールで遊んで窓ガラスを割ってしまった等・・。
　　その場合でも必ず遅滞なく連絡してくださいね。

　　今回の便器のひび割れをそのまま放置してしまったこと
　　の他、エアコンから水漏れしていたことをそのまま放置して
　　しまい、壁紙を腐食させてしまったことなども事例に
　　あがっていますのでご注意ください。

賃貸室内　イメージ

　３月のこの時期は入学に向けて、入社にむけて、または転勤や異動に
　向けてのお引っ越しが多いシーズン。
　退去される方、またはお引っ越しで入居される方の出入りが多い時期です。

　そこで、よくあるご質問の中から・・・

　（質問)　Q
　現在、賃貸に住んでいます。今の場所から通勤が困難になるため、
　勤務先に近い新しい場所でお部屋を探すのですが、気に入ったお部屋が
　あったら申込みをして契約をしますが、今の賃貸契約の終了はいつに
　なるのでしょうか？

　（お答え）A
　まず、今借りているお部屋の「賃貸借契約書」を見てもらってもいいですか？
　契約書の中の条項に「解約の申し入れ」という条項があります。
　（※当社の契約書でいうと契約条項の第13条「解約の申し入れ」です。）
　その条項に「借主は貸主に対して１ケ月前に書面をもって通知しなければ
　ならない」と書かれてます。
　この場合、通知してから１ヶ月後に契約が終了するということです。
　解約の申し入れをして次の日にお引っ越ししたとしても通知してから
　１ヶ月分の賃料は発生してしまいます。
　
　通常は「１ヶ月前」ということが多いですが、契約書上違いがありますので
　「２ヶ月前」と書かれてあれば、通知してから２ヶ月後が契約終了となります。
　この期間はよくよく契約書を確認しておくとよいですよ。　

　通常の１ヶ月前予告でしたら、気に入ったお部屋を見つけて、入居申込を
　します。申込をしたら入居審査がありますので入居審査が通った時点で
　（入居承諾書がおりた時点で）、今借りている管理会社へ連絡をして解約の
　日にちを伝えましょう。