再三お家賃を催促しても支払ってくれない入居者（借主）さんに
対して最後の手段！ということで行動を起こした大家さん（貸主）
のお話です。

３ヶ月分のお家賃を滞納している入居者（借主）さんに対して
大家さん（貸主）は、書面で「３ヶ月分のお家賃合計金額○○円を
○月○日までに支払いがない場合は、玄関の鍵を取り換えるとと
もに契約を解除します。期日までに支払いが確認できましたら
新しい鍵をお渡しします。」という通知を出しました。

期日を過ぎても入居者（借主）さんからの支払いもなく連絡も
なかったので、留守中に鍵を交換し部屋の中の荷物を搬出し
倉庫に一時保管したところ、入居者（借主）さんの方から
「留守中に鍵を取り換えられて入室できず生活ができない。
鍵を渡さないと訴える！」と言っています。
再三の督促を行い、事前にも文書により通知していて連絡も
何もなかったこと。これはどういうことになるのでしょうか？

という大家さん（貸主）からのご質問です。

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結論としては大家さん（貸主）の自力救済行為は、不法行為に
あたります。　　

　＊自力救済行為とは＊　権利者が、公権力の力を借りずに
　　自らの実力で権利を実現すること。盗まれた品物を犯人
　　から奪い返すことなどは許されるがその他、原則として
　　違法行為となります＊

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賃貸借契約における借主の最大の義務は賃料を支払うこと。
借主がその賃料支払義務を怠ることは、債務の不履行であり
契約違反を犯すこととなり、重大な契約違反となります。
当然に賃料の不払い・滞納は契約解除事由になります。

しかし、借主が重大な契約違反を犯しているとしても、
貸主が法律に基づく手続きをとらず自ら権利の実現を図り
「自力救済」の手段は許されていません。
借主の留守中に鍵の取替を行い、借主の入室を妨害する
行為や借室内荷物を搬出する行為は、不法行為にあたり
ます。不法行為を行った貸主は住居侵入罪による刑事
告発を受ける可能性と、住居侵入罪で３年以下の懲役、
または１０万円以下の罰金に処せられます。

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大家さん（貸主）にとっては、踏んだり蹴ったりの結末と
なってしまいましたが、自力救済の方法をとらず、必ず
公的手段を取って、賃料を払ってもらう、退去してもらう
方法を取らないといけないということですね。